中縣稅

房屋稅地段率評定方法之探討

臺中縣地方稅務局房屋稅科科長   丁書璿

臺中縣地方稅務局房屋稅科稅務員王永泰

壹、  前言

現行房屋現值是房屋稅及契稅的計算依據，依房屋稅條例第10條規定，主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。各縣市乃根據相關規定並由民意代表、建築、營造等專門人員等組織不動產評價委員會，評定各項房屋標準價格，再由各稅捐機關依據各項房屋標準價格核計出房屋現值。各縣市不動產評價委員會評定之房屋標準價格包括：依房屋構造、層數、用途訂定之每平方公尺標準單價與折舊率，及依房屋所在位置訂定之地段率三項。稅捐機關核計房屋現值之公式則為：房屋標準單價×面積×（1-折舊率×折舊年數）× 房屋街路等級調整率（其中「房屋街路等級調整率」，即房屋坐落之地段率）。

依規定，各縣市政府不動產評價委員會應每3年重新評定房屋標準價格，惟實務上，各縣市對於各種建造材料，並未核實調整，以致於其與房屋實際造價落差甚大，房屋坐落地段率之調整亦有落差，因而造成使用豪華建材、地點極佳之高價房屋，房屋課稅現值偏低，其房屋稅與一般房屋所差有限，有違租稅公平。且近年來新興建材及房屋建築工法不斷創新變革，導致原本房屋標準價格已實際偏離市場行情，無法反映房屋之合理價格。不動產之買賣價格除受建築條件影響外，外在環境因素影響亦為提高價格之因素，房屋經歷數年或10年以上，因社會進步經濟發達、生活品質提高及物價波動，致有房屋現值重行評價之必要。

地段率是按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分訂定標準，為核實課稅，每3年均會參考房屋所處街道之商業、交通發展情形，擬訂房屋街路等級調整率表，提報縣市不動產評價委員會審議通過後，再由縣市政府公告，作為評定房屋標準價格的依據。地段率是使房屋現值接近市價之工具，所以應隨市場供需情形作調整，以臺中縣而言，早期繁榮地段如東勢鎮農會前豐勢路一帶，如今已逐漸沒落，惟地段率仍訂30％；而臺中縣鄰近臺中市交界路段之新興都會區如大里市及太平市等路段，其地段率謹調整5％至10％，顯然不合實際市場行情及商業現況，違反租稅公平原則。

許多縣市之地段率未隨區域經濟繁榮或衰退而即時調整，除可能受制於地方稅務局稽徵人力的不足及民意壓力之外，缺乏一套公正客觀之方法是主要原因。且各縣市房屋標準價格係沿用財政部72年11月30日「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點」之規定辦理，已逾25年未曾修改，未能順應時代的趨勢，實有全面檢討調整之必要。「房屋街路等級調整率表」實施多年，在制度面及實務面均存在一些問題，期間不乏多人對地段率相關問題作過研究，也有良好而具體的建議，惟稽徵實務上採行者可謂少之又少，究其原因，因地段率是構成房屋現值重要因素之一，在尚未訂出周詳調整方案前不宜輕易變動。

是以，如何謀求以一套客觀公平之方法合理調整地段率，是為本研究之動機。

貳、  現況說明

一、            房屋標準價格評定方式

房屋稅條例第11條第1項規定，房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項評定：

1、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級，予以評定「房屋構造標準單價表」。

2、依各類房屋之耐用年數及折舊標準，予以制定「房屋折舊率及耐用年數表」。  

3、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準，分別評定。依房屋所處街道之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定「房屋街路等級調整率表」。  

二、            房屋標準價格評定時間

房屋標準價格由不動產評價委員會每3年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。房屋標準價格於評定後未滿3年不得重行評定。

三、            房屋標準價格評定委員

不動產評價委員會委員係由縣市政府就下列人選中遴聘，由財政局長、工務局長、地政處長、稅捐稽徵處長、財政局菸酒暨稅務管理科長、稅捐稽徵處財產稅科長為當然委員，另由縣市政府聘請縣市議會代表2人、農會代表1人、營造業公會代表1人及建築師公會之專門技術人員1人為委員。並以財政局長、稅捐稽徵處處長為正副主任委員。

四、            不動產評價委員會議事範圍

房屋標準單價、房屋位置所在之段落等級、各類房屋耐用年數及折舊標準之評議事項。有關房屋標準單價及房屋位置所在之段落等級係先由稅捐稽徵處派員實地調查，作成草案，送經不動產評價委員會審議評定後，由縣市政府公告。

五、            現行房屋街路等級調整之程序

以目前各縣市之作法，地段率調整作業如下：

1、 各分局由主任、審核員、房屋稅股長及承辦人員組成地段率調查小組，就轄區內街路實地勘查，對於不合理之街路等級調整率(例如地政機關公告之土地現值居各行政區較高或房屋成交價格偏高者、商業交通發展情形有顯著改變者、捷運及大型停車場周邊房屋等)重行評估檢討，並於每階段結束後填寫「擬訂房屋街路等級調整率說明表」報總局。

2、 總局就各分局之提案先行書面審查及列管，並於作業結束後召開地段率研討會議，就其提報之街路等級調整率通盤考量其妥適性，複核小組再辦理實地複核。

3、由主任秘書、財產稅科長、房屋稅股長及承辦人員組成調整率複核小組，就各分局提報之調整率實地勘查，如有需要，得請分局派員配合。

4、總局應組成複核小組，成員包括主任秘書、財產稅科科長、審核員、房屋稅股長及承辦人員，依各分局所提報之「擬訂街路等級調整率說明表」，彙總後於同年12月底，會同分局查核小組人員實地勘查複核後，擬訂提案刊載政府公報或送相關公所及村里辦公室公布周知。並於翌年1月底前視需要召開說明會或聽證會。提案經公告期滿後，於次月底前，提報縣市不動產評價委員會審議。
5、街路等級調整率經縣市不動產評價委員會審議通過，並經縣市政府公告，其為調降者，房屋稅自公告當期實施；調升者，房屋稅自次年期實施。

參、    影響地段率之因素分析

「地段率」為房屋評定價格的調整因素之一，其目的在於區別房屋所處的位置、地段所帶來的使用效益，於計算房屋評定價格時加以調整，期能獲得稅負公平。現行房屋稅條例、不動產評價委員會組織規程及不動產評價實施要點，均有房屋現值加計房屋位置地段率之規定，亦即房屋評定價格除計算房屋建造成本外，尚應考慮房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。房屋評定價格應否將其所處位置、地段因素納入考量，是一個相當具有爭論的問題。

就現況而言，房屋的價值是由房屋市場運作所產生之交換價值，即房屋買者、賣者、使用者及投資者，基於房屋的區域 位置、自然、經濟、政治及社會等諸多因素的考慮，反應於市場的經濟行為，所以房屋的交換價值-市價，係包括房屋的建造價格及使用價值；因此，位於交通及商業情況較佳的房屋，其使用價值自較偏遠地區為高，且都市繁榮地區之房屋，其所享受政府公共設施等福利，非偏遠地區房屋所能及，所以都市繁榮地區房屋應有較高的使用價值，方為合理與適切。此外，贊成加計調整率者亦認為，建設公司投資建築土地，於規劃、建築、核算房屋出售價格時，除考慮土地價格、建造成本、工程設計費、稅捐、利潤及相關工程管理費等外，尚包括房屋所處位置之使用價值，即所謂之地段率。所以分別隱含於土地及房屋的兩種調整率，並無重複之虞。

一般而論，以房屋所在地段調整率，增減計算房屋使用價值，與土地公告現值計算地價，是有區別的，如驟然取消地段調整率，單純以房屋建造價格課徵房屋稅，則繁華地區與偏僻地區房屋稅納稅人稅負相同，反而不公平。以現代建築層數多且分層所有之房屋為例，建築用地亦分由各房屋所有人持有者，而每人持有土地比例甚低，如把地產之市場價值全部加諸由土地價格來表現，提高地價稅金額，對土地與房屋同為一所有權人時，並無影響，但在地主與房屋分屬不同人所有時，由土地所有權人負擔全部稅額，顯不合理。再者，試看世界各國對房屋之估價情形，如美國財產稅對房屋估價，亦有參照臨街地、轉角地等位置，日本固定資產稅對於房屋之評價，亦考慮所在地區狀況，我國有關房屋稅之評定價格，早已將地段因素計入，行之有年，納稅人均能接受，為符合課稅公平起見，不宜考慮放棄，但應研究更具公平、合理之評定方式，才不致因地段調整率之偏差，而無法發揮其效果。

訂定地段率之考慮因素如下：

一、    商業發展性

房屋之市場價值取決於所在位置之經濟與商業繁榮程度，如大型百貨商場、飯店、廟宇或銀行等商業區域，往往成為該地段房地價格之指標區域，則該地段之房屋稅地段率必定不低，以臺中縣豐原市為例，媽祖廟口周邊或百貨公司附近成為該區域地段率之最高等級，然一些老舊社區或商業沒落之路段，其商業發展性不足，其地段率就明顯偏低。

二、    交通可及性

交通的便捷帶來生活機能的便利，如捷運站、鐵公路轉運站等均可提升民眾洽公及旅遊之便利，同時也帶動人口移動於聚集，進而提升整體商業活動，如臺北捷運、火車站、公車轉運站週邊，均因交通便利而帶動商業發展，房地市價隨之高漲。

三、    公共設施普及性

如大型公園或藝術中心、音樂廳等之設立，均會提升生活品質，帶動週邊房價，相反的，若無相關公共設施，生活機能下降，居住品質不良，自然無法提升整體房屋市場價格。

四、    特殊區域性

一些特殊區域，如大型醫院、臺北市信義計畫區或臺中市7期重劃區等地段，因特殊之生活機能或區域特性，如住在醫院週邊容易取得醫療資源，住在信義計畫區內公共設施良好，居民水準較高，住戶享有比一般住宅區更好的居住環境。又如臺中縣清泉崗機場四週，因飛機起降所引起週邊刺耳噪音，致該地段房屋價格較低。

五、    土地公告現值之波動

土地公告現值係依實際房地成交價格而調整，可忠實反應市場價值，若房屋稅街路地段率隨之連動，可減少人力調查成本，並接近實際市場價格，為一較佳之調整機制，惟近年來房地炒作氣意盛行，部分路段房地成交價格是否背離真實市場價格仍有待商榷。

肆、    各類地段率評定方法之介紹及檢討分析

一、            評定方法之介紹

地段率不僅須考慮房屋所處街道之商業、交通發展情形、房屋的供給與需求狀況，對於居住環境特性及公共設施等綜合因素均須一併考量，才能建立完善而公平的評定標準。以下舉出四種方法做為評定房屋地段率之依據：

1、         實際調查法

目前多數稅捐機關採實際調查法，以由下而上的方式，由實際負責各服務區之承辦人自行調查該業務區街路之商業繁榮及交通發達程度，並以書面呈報總局對於街路地段率調整之意見，再由總局彙整後組成專案小組實地審查，此法之優點為由業務同仁提報較易掌握各街路區域特性及交通發展程度，缺點為較易受承辦人主觀判斷影響，不夠客觀公正，且調查不夠全面性，容易遺漏應調整之街路，造成不公平現象。

2、         房屋成交價格為基礎

以近期房屋實際成交價格做為地段率調整之基礎，可確實反映該路段房地市場價值，消除地段率與市場價值差異過大的問題。惟究竟以何種機關所調查之房屋成交價格較具公平客觀，仍有待討論。且近年來房屋土地炒作風氣嚴重，其房屋成交價格是否真實反映該房地實際價值，例如臺北帝寶豪宅每坪數百萬之成交價格是否為合理？此外，每一房屋之構造、樓層、設計、功能、裝潢等亦左右房屋成交價格，同一路段之房屋成交價格可能有天壤之別。況且並非每條街路房市均交易頻繁，未有房屋交易即無法取得成交價格，但潛在的房屋市價可能已經變動，卻無機制可顯示得知。如以此單一標準做為地段率調整之依據，恐太過武斷。

3、         以土地公告現值做為基礎

在目前的規定地價作業上，除很少數地區採用路線價法外，絕大部分採用區段價法，將區段內各宗地單價視為相同，因此本年度公告現值，一般而言，應為上年度某區段內發生所有權移轉的各筆土地市價的平均估計值。所以，現行公告現值本質上應無法反映區段內各筆土地地價的獨特性與其動態變化。

目前全台灣地區劃分為將近有八萬區段的土地，依現行作業，大都將每一區段內的每一筆土地其公告現值規定相同。但是，每一區段內有無數筆土地，每一筆土地常隨地點、位置的不同而有不同的實價，譬如，路角地、雙面臨接地、三角形地、袋地等地價與一般土地地價不同。在區段內各筆土地有其獨特的價格下，規定同區段內每筆土地的公告現值相同是非常不妥。此外，若某區段內沒有買賣或土地交易不熱絡下，地政機關怎有足夠的資料推估真正的公告現值呢？即使有交易，這些交易價格平均值也不一定能代表區段地價。又假設蒐證後做了正確推估，也僅能將它做為某一短時段，而不能做為下一季或下一會計年度的公告現值，因為地價是動態的，可能一年內變化多次。另外，對所有權沒有移轉的土地，每年推估也徒勞無益。

土地公告現值由於必須經過調查地價動態、繪製地價區段圖、估算區段地價後，提報地價評議委員會評定與公布，費時費工，故每年公告一次。又公告現值是人為的「推定價格」，並非市場買賣價格，由各縣市「地價評議委員會」評定。「地價評議委員會」是由各地方民意代表及公正人士所組成，該評議工作的公正性，常因利益集團壓力甚至政治政策需要所左右，而遭受質疑。推定的價格完全違反市場經濟交易原則，因而產生兩個嚴重的缺失：一是因為實際交易時，公告現值在先，交易價格在後，時間的落差致使公告現值落後於市場價格甚多。一是因為公告現值在評定上是一種被壓低的扭曲價值，使得土地增值稅稅基縮減，漲價歸公效果不彰，而且因為每年一月一日公告新訂定之公告現值，產生租稅假期—在一年之內買賣土地者為零稅基—土地交易所獲致利益不必被課稅，漲價歸公乃全部落空。

4、         以街路商業化程度為基礎－臺中縣採行之方法

目前各縣市街路等級調整率作業係依上述評定方法來調整地段率，但仍有以下幾點之缺失，分述如下：

（一）、採實際調查法擬定地段率調整缺乏客觀有效之評估依據

目前房屋街路等級調整率之評定作業方式，係採由下而上方式，先由各服務區承辦人調查轄區內各路段商業化程度及交通便利性，如有必要調整地段率，再往上陳報以做整體性判斷；惟此法太依賴各服務區承辦人主觀判斷，且服務區承辦人往往無法對於每一街路做整體性調查，因而造成許多不公平現象。

（二）、調查人員缺乏評定地段率之專業訓練

房屋評價工作是一門專業技術，從事房屋評價之人員需具備專業知能與豐富的實務經驗，才能正確的對房屋合理的評價，惟一般稅務人員缺乏相關訓練，要去評定某一路段之真實商業化程度及交通可及性，無法達成要求之效果。所以如何引進具有專業專職的評價機構，或制定一套具客觀公正之地段率評價標準，將是未來所必需面對的問題。

為解決上面2個問題，臺中縣正採行以商業化程度為基礎之評價方法重新檢視地段率之合理性。一般影響房屋街路等級調整率的因素不外乎有商業繁榮程度、交通可及性及區域特性等原因，然依據上開因素分析，交通可及性提高將造成人潮集中，而群眾聚集進一步創造商機，此外，區域特性也可解釋為因某一特定區域因特殊機能或環境使商業活動增加，進而使該路段房地市場價值提高。綜上所述，影響地段率最重要之因素即為商業化程度，若一路段商家眾多，必然使人口集中，土地價值隨之水漲船高，其地段率必高於商業沒落之路段。以臺中縣之作法，係先行調查各路段之商業化程度（所謂商業化程度，係指某一街路其營業用房屋戶數佔該路段房屋戶數之比例），再與全縣房屋平均商業化程度作比較，並配合各業務服務區之承辦人至現場實地勘查該路段之繁榮程度，如此既可掌握各調整路段之實際情況，又可以商業化程度做為客觀公平之標準，所研擬之地段率調整方案，將可反映各街路地段對於房屋市價之影響程度。

伍、結論及建議

當前政府財稅政策在於擴大稅基、降低稅率，並力求課稅基礎之公平性，以房屋稅而言，其稅率由財政部統一訂定，但標準單價及地段率則由各縣市政府自行決定，因此，除標準單價以外，地段率之評價尤為重要，經由前述討論對於地段率評定方法可知，以街路商業化程度做為地段率評價標準最為客觀公正，但仍需相關之配套措施及各縣市稅捐機關之全力支持，才能有初步成效，基本上，任何地段率之調整均應思考如何以漸進方式增加納稅義務人房屋稅負，以建立良好的評價制度，如能在訂定或調整時，有明確、統一及有力的依據標準來評定，就不會受主觀因素所左右。課徵方式的調整考慮因素很多，除了課稅原則外，尚需考量對財政問題的影響，所以在調整時，需兼顧財政的可行性、人民的接受程度、合理性、公平性效率等問題，在無法面面俱到的狀況下，如何找出爭議最小的平衡點，最為重要。

各稅捐機關對於重行評定之地段率調整幅度是否恰當，應審慎評估，另重行評定後可能產生的波及效果亦應一併考量。長期而言，建立一套完善的評價標準才能解決現存的問題，並符合租稅公平之原則，應是稅務機關未來應努力的目標。

（刊載於稅務研究月刊203期99年8月號）